賃貸アパート・マンションの個別性に応じた物件収益力を算定
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収益評価サービス
賃料予測システム・収益評価システム
収益評価サービスは、国内最大級の賃料事例データベースと明確なシステムロジックに基づき、居住用収益物件（一棟賃貸アパート・マンション）の個々のポテンシャルを反映した収益力（リスク）を定量化します。「賃料予測システム」で将来リスクを取り入れた返済能力を、「収益評価システム」で収益性を踏まえた保全力を算定し、入口審査における客観的な案件判断をサポートします。また、期中管理においても自動データベース化を活用した取組みが可能です。
サービスの特長
①賃料予測システム
マーケットを反映した「適正賃料」・「賃料下落率」
物件個別性に応じた「適正賃料」
- 膨大な賃料事例の中から厳選抽出される近傍類似事例
- 明確なロジック、不動産鑑定評価基準に準じた賃貸事例比較法
最大築50年の「賃料下落率」と「賃料収入シミュレーション」
- マーケットデータから解析された賃料と経年変化の関係性
- 全国の鉄道駅ごとに形成された東京カンテイ賃料モデル
②収益評価システム
不動産鑑定評価基準を軸とした「収益評価額」
説明力を備えた明確な「評価ロジック」
- 不動産鑑定評価基準に準じた直接還元法をシステム化
- 全ての根拠を説明するロジック書を完備
物件個別性に応じた各種「パラメータ」
- 専属不動産鑑定士による全国鉄道駅ごとの還元利回り
- 還元利回り、空室率、費用等は毎年自動メンテナンス
③与信判定機能
「DSCR」・「LTV」により案件収益力を定量化
「DSCR（Debt Service Coverage Ratio）」を算定
- 賃料下落率、空室率、費用見込(大規模修繕込)を加味したキャッシュフロー表を自動生成
- 前期・通期・後期DSCRにより期間毎の返済能力を検証
「LTV （Loan To Value） 」を算定
- 収益評価額と積算評価額から検証されたLTV
- 最低保全ラインをチェックする土地LTVも同時算定
「案件ランク」運用
- DSCRとLTVに基づく案件ランク運用も可能
- 案件ランク設定は金融機関様ごとにカスタマイズ
④自動データベース化・期中管理への対応
- 全てのシステム情報は金融機関様の環境下でデータベース保存・構築できます。
- 期中管理での活用を想定し、収益評価システムには「一括再評価機能」が、賃料予測システムには「一括再判定機能」が備わっています。
- 期中管理の具体方策や、導入・運用方法については、専門スタッフまでお問い合わせください。
収益評価サービスの全体図
ご利用例
ご利用例1：事業計画の妥当性検証
- 事業計画、特に家賃保証案件の妥当性を判断したい
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収益評価サービスは、事業計画の検証に必要な家賃設定の妥当性と将来変動リスクを計ることができます。また、家賃保証案件につき実態の賃料が不明な場合であっても、対象物件の市場のポテンシャルからその事業リスクを定量化することができます。
ご利用例2：審査回答のスピードアップによる営業力強化
- 優良案件を早期に見極めて、競争力を強化したい
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収益評価サービスにより案件優劣を客観的に判断できることは、物件審査の不要な議論を省略し、適切かつスピーディな審査判断を可能にします。
システム操作も5分~10分と素早く行うことができ、事務効率化を実現します。
ご利用例3：効率的かつ深度ある期中管理の実現
- 実行案件データを整備して、適切なモニタリングをしていきたい
- 算定結果をデータベース化することにより、常に最新のマーケット環境を反映したポートフォリオを把握することが可能となり、事業悪化リスクの変化をモニタリングすることが出来ます。
