建物調査・診断

不動産取引・調査をベースとした第三者機関としての建物評価

不動産取引のリスクを把握する手法として、デューデリジェンスはJ-REITや不動産ファンドの発展に伴い、必要不可欠な存在となっています。不動産はその使用による経年の劣化のみならず、適法性、アスベスト等の環境リスク等様々な要因で、その資産性は想定より大幅に下落している可能性を含んでいます。保有資産の健全性を確認し、取引の安全を担保するためには、第三者による客観的で正確なデューデリジェンスが欠かせません。豊富な調査実績とデータベースを駆使し、不動産評価に精通した建築士が、建物に応じた評価を実施します。

サービスの特長

① 依頼目的に応じたカスタマイズ可能なデューデリジェンス

不動産証券化に必要とされるエンジニアリングレポート（ER）の作成から、地震リスク（PML）評価、修繕更新費用の算定、耐用年数調査など、不動産に関する調査は多岐多様にわたります。また、中古物件の取引増加、用途変更（コンバージョン）等により不動産の調査に関してはその重要性と必要性が高まりつつあります。東京カンテイではご依頼者の要請に応ずべく、様々な局面に対応可能な調査メニューをご用意しています。

② 全国のあらゆる不動産にスピード対応

東京カンテイがこれまで扱ってきた物件は全国各地・多様な用途にわたり、ビル、ホテル、マンション、工場のほか、高度な専門性が求められる医療施設、老健施設、旅館、ガソリンスタンドのような特殊用途についても豊富な実績があります。不動産の円滑な取引等に即応するよう、ご依頼から調査まで一貫してスピーディーに対応しています。

サービスの種類と内容

金融機関、公的機関、不動産証券化関連会社、デベロッパー、不動産売買・仲介会社、各士業事務所、個人など多岐にわたるご依頼者から調査を受託しています。

エンジニアリングレポート（ER）

主に不動産投資や取引の際に、第三者的見地から行われるデューデリジェンスを目的とした土地や建物に関する調査です。
不動産の証券化における鑑定評価に伴うものとして行われるほか、資産としての不動産の担保性の把握に用いられるケースが多いです。

【証券化に伴うエンジニアリングレポートに含まれる調査項目】

・建物の基本的概要に関する事項
・遵法性調査
・建物状況調査
・長期修繕計画
・環境リスク調査（PCB・アスベスト・フロン等）
・地震リスク（PML）調査
・土壌汚染リスク（フェーズⅠ）調査

上記各項目ごとに、必要に応じカスタマイズして調査を行っております。
例えば、遵法性調査といっても、検査済証がない物件の適合性調査や、今後の用途変更目的による法的調査等種々の依頼目的に応じ対応いたします。

耐震性調査・コンサルティング

主に1981年以前に建築された現行の耐震基準の設計によらない、いわゆる旧耐震基準による建物の耐震診断を行います。また、旧耐震のみならず、新耐震基準により設計されたものにおいても、構造計算書の再検証、地震リスク（PML）調査、構造図の作成、耐震補強設計等を行います。

自然災害リスク調査

豪雨による水害・土砂災害・地震による液状化等自然災害に基づく被害に対し伴うリスクについて、
今後対象地がどのような災害に見舞われる可能性があるかの危険性を判断します。

立地・周辺マーケット調査

不動産の開発や既存物件の用途変更等に当たっては、計画内容や周辺環境の状況により、その収益性・快適性が大きく左右されます。東京カンテイではこれまでに蓄積された膨大なデータを基に、開発方針の決定に伴う予備調査から、決定した事業の実施に至るまでの法的適合性調査等、依頼目的に応じて調査・分析を行います。また、不動産鑑定の開発法にあたっての想定建物や画地割、再調達原価についても対応いたします。

活用事例

活用事例1

ビル売却時のエンジニアリングレポートの必要性

過去に事務所から店舗に用途変更しており、遵法性が不明。さらに修繕履歴がなく、現在建物・設備の状態がどのような状態か明確でない。
第三者機関によるデューデリジェンスを目的とした調査を実施する。相談に応じ、調査のカスタマイズも可能です。
現状把握が出来て、現行の法律に基づき違法性のある部分の改修提案も受ける事ができ、さらに長期修繕費用、緊急修繕費用が明確になった。

活用事例2

企業保有の資産台帳整理

全国に点在する所有不動産について、今後必要となる維持管理費等が、本社で一括管理できておらず、担当ごとに個別管理となっている。
不動産が全国に点在しているケースでも建物調査が可能。建物所有者の視点から、修繕費用を一貫して算出する。
同一の観点から対象となる全ての不動産の維持管理費を把握出来て、本社にて一括管理が実現。今後は期ごとの施設管理費の予測に基づく予算の平準化を目指す。

ご依頼から納品まで

建物調査・診断は以下の工程で進めていきます。

よくあるご質問

エンジニアリングレポート作成の納期はどのくらいですか？

一般的には実地調査から2週間程度を初回のご報告とさせて頂いています。案件や内容により異なりますので、御見積もり依頼の際にご確認ください。
エンジニアリングレポートの作成費用はいくらぐらいですか？

建物の規模や特殊性にもよりますが、平均的には本編と各種付帯資料がセットになったレポートは、50万円ぐらいです。日本全国の調査が可能です。調査内容もご相談に応じます。