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東京カンテイ｜リリース

2010年3月2日号　都営地下鉄新宿線

2010/03/02

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価（3.3m2）を算出単位：万円　カッコ内の数値は事例物件の平均築年数「現状価格」は09年9月〜11月までの3ヶ月間を集計

都営地下鉄新宿線	現状価格	１　年　前	２　年　前
曙　　　橋	229（21.8）	222（21.5）	243（17.2）
小　川　町	280（ 6.8）	287（ 7.1）	315（ 4.9）
岩　本　町	256（ 6.9）	255（ 9.2）	260（ 4.6）
浜　　　町	189（19.9）	226（13.1）	233（12.4）
森　　　下	190（13.9）	218（ 8.3）	209（ 9.7）
菊　　　川	159（17.3）	163（18.8）	167（18.4）
住　　　吉	162（18.1）	155（18.3）	188（13.6）

（表中の色違いのセルは、文中で主に取り上げられている駅）

住吉、ワンルーム事例ゼロに

都営地下鉄新宿線の掲載7駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は、 209.3万円だった。1年前に比べて4％、金額にして8.7万円の下落となった。事例数が260件（246件減少）、平均築年数が15.0年（1年前 13.8年）、平均専有面積は51.9平方メートル（前年と同値）だった。

値上がりした3駅をみると、上昇要因が微妙に異なる。築古の特にワンルームが減り、築浅中心にシフトしたのが曙橋。築10年未満のワンルームや、40〜50平米台の事例が出ている。また前回に続き、07年に竣工したタワー物件からも事例が数戸出た。平均専有面積が100平方メートルを超えていることから上層階の高スペック住戸とみられるが、前回よりも坪単価が70万円ほど上昇している。高値の付くうちに売却する動きの表れとも考えられる。

住吉も同様に築古が大幅に減ったが、ワンルーム事例がゼロになった点が曙橋と異なる。今回は、築15年未満のファミリータイプが多かった。ただ、個々の事例をみると前回よりも値下がりしており、上昇基調にあるとは言えない。

岩本町は事例数が14と沿線で最も少なく、駅から徒歩1分のワンルーム物件からの事例が価格動向を左右した。利便性の良さから好調を維持し、他事例とは異なる値動きをみせている。同駅全体では、必ずしも上昇基調とは言えない。

一方で、37万円下げた浜町は築年数の古さが目立ち、40〜50平方メートル程度の物件が多い。ただ、築浅のワンルーム事例も出始めている。

曙橋（東京都新宿区）築浅ファミリーが品薄

マンションストックの豊富なエリア。投資物件、ファミリー物件のほかに、高級エリアとして知られる市谷仲之町には低層方が多い。また、フジテレビ旧社屋跡地に建つ30階建て賃貸マンションを始め、タワー物件も何棟がある。

地元不動産業者の話を総合すると、中古マンション売買の動きは堅調とみられ、「エンドユーザーの購入意欲が旺盛で順番待ちの状態」という声も。この業者によると60平方メートル以上のファミリータイプに需要が集中しており、価格よりも築年数の浅さを優先する傾向が強いようだ。「築20〜30年の物件は専有面積が狭いこともあり、敬遠される」との見方もあった。

また別の業者によると、世代を問わず投資目的で購入するユーザーも一定数いるという。ただ、賃貸時の稼働率は思わしくないようだ。

賃貸は、単身者向け物件の賃料相場が6万〜8万円。最近は特に6万〜7万円前後を希望する場合が多く、下落傾向にある。敷金・礼金も1カ月ずつとするケースが増え、ある業者は「この半年間ですっかり定着した感がある。周り（の業者）が下げているので、こちらも下げざるを得ない」と話した。昨年更新料にまつわる訴訟が相次いだことを機に、更新料に限らず賃料水準や初期費用の慣習をそのまま受け入れる土壌が崩れつつある、との指摘も聞かれた。

原稿制作：住宅新報社　データ提供：東京カンテイ
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