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東京カンテイ｜リリース

2010年2月16日号　東京地下鉄銀座線

2010/02/16

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価（3.3m2）を算出単位：万円　カッコ内の数値は事例物件の平均築年数「現状価格」は09年9月〜11月までの3ヶ月間を集計

東京地下鉄銀座線	現状価格	１　年　前	２　年　前
表　参　道	352（21.7）	360（21.4）	403（20.6）
外　苑　前	310（20.4）	417（21.9）	466（20.0）
青山一丁目	353（22.5）	312（25.5）	390（24.3）
赤坂見附	244（31.2）	299（23.4）	306（27.9）
日　本　橋	255（ 8.7）	288（ 8.2）	290（ 9.3）
三　越　前	259（ 7.4）	237（10.9）	279（ 8.5）
稲　荷　町	164（17.1）	164（13.8）	197（17.2）
田　原　町	145（24.1）	152（20.1）	161（18.8）
浅　　　草	172（13.5）	157（17.8）	176（16.6）

（表中の色違いのセルは、文中で主に取り上げられている駅）

築古減が値上がり要因

東京地下鉄銀座線の掲載9駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は、 250.4万円だった。1年前に比べて5.6％、金額にして14.7万円の下落となった。

事例数が激減し、320件（441件減少）に。平均築年数が18.5年（1年前18.1年）、平均専有面積は50.6平方メートル（同54.4平方メートル）だった。

上昇した3駅の中で、15万円値上がりした浅草が最も安定推移している。築10年未満で 30〜70平方メートル程度の物件の流通割合が増え、これらの物件価格が横ばいを維持したことが大きい。

このほか、青山一丁目（41万円上昇）と三越前（22万円上昇）は、個々の物件価格に上昇傾向はみられないが、築古が大幅に減ったことで平均価格が上がった。三越前は、10事例すべてが築10年以内。コンパクトマンションが主流となっている。また青山一丁目は、築古の中でも特にワンルームの流通事例が大きく減少した。坪単価が400万円台で、80平方メートルや100平方メートルを超える築浅高級物件からの事例が増えた。

一方で、107万円と大きく値下がりしたのが外苑前。タワー物件や『ヴィンテージマンション』といった、価格のけん引だった高級物件からの事例が大きく減るなどのマイナス要因が重なった。

浅草（東京都台東区）築古の賃貸が苦戦

現在、浅草寺本堂は外部改修工事中。10年11月末までの予定で、既存の本瓦からチタン瓦へ葺き替えるなどして耐震性の向上を図る。

中古マンションの売買動向を不動産業者に聞くと、ファミリータイプで2000万円未満の物件を希望する1次取得者が多く、相場と1000万円ほどのズレがあるという指摘があった。こうした低価格志向は、特に最近顕著だという声も聞かれた。

また、複数の業者によると、近辺で供給される新築分譲マンションは、投資物件のほか1ＬＤＫなど小規模の物件が大半だという。これに対し、「ファミリー世帯の購入意欲が高いのに、ニーズに合っていない。投資物件の賃貸稼働率も低迷している」という見方もあった。

賃貸市況は、築30〜40年ほどの物件の空室率が深刻化している。「（隅田川）花火大会が見える部屋」など浅草ならではの人気要因もあるが、大半の古い物件は「コストとの兼ね合いで大規模に改修できず、結局家賃を下げるしかない」（不動産業者）のが現状。ただ、昔から家主業を営むオーナーには初期費用の値下げ提案が受け入れられにくいようで、古い物件でも敷金・礼金共に2カ月というケースが多くみられるようだ。

原稿制作：住宅新報社　データ提供：東京カンテイ
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