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2010年2月2日号　JR山手線①

2010/02/02

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価（3.3m2）を算出単位：万円　カッコ内の数値は事例物件の平均築年数「現状価格」は09年9月〜11月までの3ヶ月間を集計

JR山手線①	現状価格	１　年　前	２　年　前
新　　　橋	262（27.0）	264（24.9）	275（21.7）
浜　松　町	239（15.4）	220（18.4）	238（16.5）
田　　　町	237（15.7）	231（18.6）	240（17.7）
品　　　川	291（ 8.3）	290（ 6.7）	332（ 5.8）
大　　　崎	252（12.5）	259（14.0）	299（13.0）
五　反　田	189（23.7）	197（23.5）	201（24.1）
目　　　黒	254（22.2）	242（23.9）	260（22.3）
恵　比　寿	296（19.3）	333（17.4）	347（16.4）
渋　　　谷	294（21.4）	294（22.3）	328（21.6）
原　　　宿	257（33.5）	290（32.2）	401（22.6）
代　々　木	215（25.7）	231（23.7）	238（25.3）
新　　　宿	202（22.0）	244（16.7）	255（15.5）
新大久保	203（21.5）	224（20.2）	213（16.6）

（表中の色違いのセルは、文中で主に取り上げられている駅）

タワー物件が価格けん引

JR山手線の今回掲載13駅（高田馬場〜神田は次週掲載）における 3.3平方メートル当たりの平均価格は、245.5万円。1年前に比べて3.8％、金額にして9.8万円の下落となった。

事例数は大幅に減り、1393件（1574件減）。平均築年数は20.6年（1年前20.2年）でほぼ横ばい、平均専有面積は54.1平方メートル（同52.6平方メートル）だった。

浜松町、田町、品川、目黒の4駅が上昇。1万円値上がりした品川の事例は、184件のうち大半をタワー型物件に占める。これらの価格が平均して横ばい基調で、中には上昇している事例もあるため、価格底上げにつながった。

6万円値上がりした田町でも同様の傾向がみられ、タワー型物件が相場を押し上げている。

このほか、上げ幅の最も大きかった浜松町（19万円上昇）は、築浅コンパクトマンションの堅調な価格推移が上がり要因。築年の古いワンルーム物件の価格は弱含んでいる。

その一方で、42万円と大きく下げた新宿では、古い物件だけでなくタワー型物件の価格も下落基調にある。ミニバブルの反動による影響とみられるが、湾岸部と異なり海を借景にできず、タワー型の魅力を生かし切れないとの見方もある。

渋谷は唯一横ばいだったが、08年に完成した低層の超高級マンションから出た事例が価格動向を左右した形だ。全体的には値下がりした事例が多く、価格調整局面にあると言える。

目黒（東京都品川区）中古相場に上昇の兆し

駅周辺の業者に売買動向を聞くと、いずれも「売り物件が不足している」とのこと。元々需要のあるエリアだが、価格が下がったことによる『買い時』感の高まりが購入意欲に拍車をかけているとみられる。

ある業者によると、「売り手が強気で価格設定しても成約するので、相場が上がり始めている」。また、ここ1〜2年で業者による買い取り再販が主流となったため、価格相場が上昇しているとの見方もあった。

一方で、投資意欲については「減退している」とする業者が多かった。

賃貸動向は賃料・初期費用共に下落しており、特に高額帯が不振の模様。「タワー物件のオーナーから、『（管理物件のうち）20戸空きがある』と相談された」と話す業者もあった。このほかにも、「以前なら即決まっていた人気物件が空いたまま」「一気に2万円下げるケースもある」などの声が挙がり、繁忙期を前に、市況はなお厳しいようだ。

原稿制作：住宅新報社　データ提供：東京カンテイ
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