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2010年1月12日号　東京地下鉄日比谷線

2010/01/12

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価（3.3m2）を算出単位：万円　カッコ内の数値は事例物件の平均築年数「現状価格」は09年9月〜11月までの3ヶ月間を集計

東京地下鉄日比谷線	現状価格	１　年　前	２　年　前
広　　　尾	343（18.8）	389 (18.8）	432 (19.8）
六　本　木	311（25.7）	336 (21.2）	377 (18.8）
神　谷　町	440（ 6.7）	455 (10.8）	308 (18.0）
東　銀　座	311（14.7）	273 (18.0）	281 (18.0）
築　　　地	232（19.5）	221 (18.3）	242 (18.2）
八　丁　掘	219（11.9）	222 (14.7）	250 (11.5）
茅　場　町	198（20.1）	179 (25.9）	203 (19.9）
人　形　町	200（17.3）	219 (14.7）	226 (13.5）
小伝馬町	238 ( 6.6）	238 ( 9.1）	254 ( 8.1）
入　　　谷	143 (19.0）	154 (16.3）	162 (15.2）
三　ノ　輪	131 (17.8）	136 (17.1）	144 (16.2）
南　千　住	138 (11.1）	152 ( 8.6）	148 (12.2）

（表中の色違いのセルは、文中で主に取り上げられている駅）

都心の築浅にニーズあり

東京地下鉄日比谷線の掲載12駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は、242万円。1年前に比べて2.4％下落、金額にして5.8万円値下がりした。事例数は784件（864件減少）。大幅に減り、100件を上回ったのは広尾（154件）と三ノ輪（127件）だけ。平均築年数は15.8年（1年前16.1年）、平均専有面積は54.1平方メートル（同53.6平方メートル）だった。

上昇したのは東銀座（前年比38万円増）、築地（同11万円増）、茅場町（同19万円増）の3駅。いずれも、00年以降に竣工した物件の事例数が増加している。

その中で、東銀座・築地では30〜50平方メートルのコンパクトマンションが主流に。東銀座の物件は坪単価 350万〜380万円程度で、下落基調ではあるものの高水準を維持している。また、茅場町は70平方メートル前後のファミリータイプが中心を占めた。同駅では08年度と比べて築浅物件の割合が大幅に増え、築浅中心にシフトしつつある状況がうかがえた。

全駅を通じ事例数が大きく減る中で、こうした築浅のコンパクト・ファミリー物件を有する都心部の堅調ぶりが目立った。

一方で、広尾は46万円下落。「広尾ガーデンヒルズ」を始めとする高級マンションも、単価の下落が目立つ。また築30年を超える物件の事例数が増加し、下落基調に拍車をかけたようだ。

入谷（東京都台東区）築古の集客に苦戦

入谷鬼子母神が有名な下町。JR線鶯谷駅も近く、30分ほどあれば都心の主要エリアに到着する。また上野公園まで徒歩圏内という環境の良さもあり、住宅地としての人気が根強いようだ。

複数の不動産業者の話を総合すると、中古マンションの相場は築浅なら3000万〜4000万円、築20年以上経つと1000万円台後半。ただ売り物件数が少ないため、旺盛な需要に対応しきれていない模様だ。『二番底』を懸念し、売却時期を見計らっている所有者も少なくないという。

また、周辺には事業主の破たんにより工事が中断していた分譲マンション建設現場があったが、昨年既に再開。買い取りも手掛ける業者は、「100坪単位の空き地も多い。マンション業界に活気が戻れば、動き出すだろう」とみている。

一方で、賃貸市況に明るい兆しはみられなかった。来店時の予算額は、従来と比べて1万円ほど下がっている。特に築年数を経た物件の入居率が低く、空き室対策に苦心している業者が多い。投資物件は、礼金なしの上にフリーレントを設定しているケースもあるという。

現在は初期費用が下落している段階で、賃料下落は本格化していない様子だが、「駅からやや遠い物件では1万円下げるケースも出始めた」（地元不動産業者）。

ただ、「10万円以上の単身者向け物件は比較的好調」との声もあった。主な入居者は上場企業の社員などで、広めの築浅にニーズがあるという。

原稿制作：住宅新報社　データ提供：東京カンテイ
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