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2009年11月17日号　つくばエクスプレス

2009/11/17

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価（3.3m2）を算出単位：万円　カッコ内の数値は事例物件の平均築年数「現状価格」は09年4月〜6月までの3ヶ月間を集計

つくばエクスプレス	現状価格	１　年　前	２　年　前
青　　　井	100（14.3）	107（18.0）	101（17.8）
六　　　町	92（13.9）	94（16.9）	99（14.4）
南　流　山	64（27.2）	79（24.1）	78（22.3）
つ　く　ば	105（ 6.8）	110（ 7.6）	101（11.6）

（表中の色違いのセルは、文中で主に取り上げられている駅）

流通量は増加基調

つくばエクスプレスの掲載4駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は、90.3万円。1年前に比べて7.4％下落、金額にして7.2万円値下がりした。事例数は178件（24件増加）。平均築年数は15.6年（1年前16.7年）、平均専有面積は72.83平方メートル（同70.58平方メートル）だった。

05年の開業以来、当初の想定を上回る乗客数を記録。青井や六町など都心寄りの駅で価格上昇傾向が見られたが、直近では弱含みで推移している。

今回は全駅が値下がり。15万円と大きく下げた南流山は、築年数が老朽化した影響も大きいようだ。武蔵野線も通る同駅は、住宅地として既に成熟。戸建て中心のためマンションの数自体が少なく、平均築年数は30年に近づき沿線平均を大幅に上回った。

青井と六町は共に築年数が3年ほど若返ったが、それぞれ7万円、2万円と小幅に下落した。また、六町では平均専有面積が約5平方メートル拡大したことも単価の引き下げにつながったとみられる。

以上の3駅では事例数が減少したが、終着駅のつくばで大幅に増えた（78件、前年比45件増）。また、平均専有面積が拡大傾向にあり、今回は86.59平方メートル。今後も築浅物件の中古市場流通が進む可能性が高い。

南流山　慢性的な物件不足

武蔵野線沿線駅であることから、住宅地として成熟しているエリア。地元不動産業者の意見は「慢性的な売物件不足」で一致し、つくばエクスプレス（以下TX）の開通により人気が定着した様子がうかがえた。

快速を利用した場合、秋葉原までは約20分。従来の所要時間の3分の1となり、「都内からの転居者が増えた」との声が多かった。沿線の中間点に位置するため、東京の本社とつくばの研究機関を往復する会社員などが居住地に選びやすいという。これまで神奈川県や埼玉県で探していた層が、選択肢に加えるケースも増えたようだ。

そうした購入ニーズの拡大に対し、中古住宅の流通量は増えていないとみられる。周辺はマンションの数が少なく、TX開通前後に建設の動きはあったものの、まとまった土地を確保できず1棟のみの供給にとどまったという。「区画整理の特徴なのか土地が広く、中古住宅の値段も総じて高め。一方で購入希望者の予算は年明け以降シビアになっており、ギャップが生じている」との見方もあった。

また、もともとファミリー世帯の需要が根強いエリアだが、TX開通以降は特に新婚世帯の賃貸住まいが増えたようだ。住み心地を気に入ればエリア内での購入を検討する可能性が高いため、物件不足に拍車がかかることも予想される。

ファミリー世帯の旺盛な需要と、供給のバランスがかみ合っていない構図も浮かび上った。新しく建つ賃貸物件はワンルーム（以下1R）物件が大半を占め、ファミリー向けは築年数の古さが目立つ。1Rは現時点でほぼ埋まっている模様だが、将来的にだぶつく可能性が大きい。折からの不況で「やや古い1Rは既に空き始めている」との指摘もあった。

原稿制作：住宅新報社　データ提供：東京カンテイ
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