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東京カンテイ｜リリース

2009年10月6日号　JR京葉線

2009/10/06

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価（3.3m2）を算出単位：万円　カッコ内の数値は事例物件の平均築年数「現状価格」は09年4月〜6月までの3ヶ月間を集計

JR京葉線	現状価格	１　年　前	２　年　前
潮　　　見	142（17.3）	151（17.3）	162（13.4）
葛西臨海公園	131（18.0）	142（13.4）	149（13.2）
舞　　　浜	154（9.9）	144（16.7）	148（16.4）
新　浦　安	158（14.8）	164（16.4）	169（14.9）
南　船　橋	125（5.7）	135（ 6.3）	132（8.9）
新習志野	61（28.7）	66（26.6）	72（25.0）
海浜幕張	135（8.4）	151（7.6）	148（7.0）
検見川浜	70（27.1）	79（25.7）	80（26.7）
稲毛海岸	90（23.4）	90（24.8）	90（25.0）
千葉みなと	87（14.8）	85（19.6）	80（20.2）

（表中の色違いのセルは、文中で主に取り上げられている駅）

流通件数が大幅減少

JR京葉線の掲載10駅における3.3平方メートル当たりの平均価格は115.3万円。1年前と比べ4.5％、金額にして5.4万円値下がりしている。平均築年数は16.8年（1年前17.4年）、平均専有面積は77.2日平方メートル（同76.6平方メートル）だった。

事例数は666件となり、482件減の大幅減少。新浦安（157件、前年比266件減）のほか、海浜幕張や検見川浜、稲毛海岸などが大きく減らした。

価格動向も、舞浜（10万円増）、千葉みなと（2万円増）、稲毛海岸（前年と同値）を除く7駅が下落。値上がりした2駅については築年数が若返った影響が大きいとみられ、いずれも上昇基調に転じたとは考えにくい。需要のある新浦安、海浜幕張が共に値下がりしていることからも、沿線が下落基調を脱していない状況がうかがえる。

前年に続き沿線最高値となった新浦安は、平均専有面積が唯一90平方メートルを超え、流通事例の中心を大型物件が占めている。近年供給されたマンションには高層型のほか、4〜5階建ての低層マンションも見られる。

一方で、同じく人気の高い海浜幕張は、高層マンションを中心に街づくりが進められた地域。00年以降に供給された物件が現在、市場に流通しているようだ。

新浦安　人気定着「物件待ち」

浦安市では00〜05年の5年間、全市町村で最も人口が増えた（約17％増）。特に新浦安駅周辺は、ブランドイメージが定着した人気エリア。行政的な線引きはないが、具体的には国道357号線から東京湾までの範囲を指すようだ。

埋立てによる新しい街であるため道路が広く整備されているほか、公園や小中学校の数も充実し、子育て環境への評価が高い。また、20分間隔で運行する市営コミュニティバスが住民の足として活躍している。

ただ、数年の間に大型マンションが大量供給されたことから、生活インフラが追い付いていない側面も。住民からは、「人口に対しスーパーの絶対数が足りない」といった声が聞かれる。地元の不動産業者は、「マンション用地はほぼ出尽くした。現在建築中の1棟が最後では」とみる。

売買では不況を受け価格調整が進み、「購入者は例年を上回っている。現在は物件待ちの状態」（地元不動産業者）。マンションは30〜40代、戸建ては 40〜50代により購入がメーンのようだ。海側に築浅物件が集中しているが、現在売れているのは駅周辺を中心とする築20〜30年のマンション。別の業者は、「築浅にはこだわらない顧客が多い。生活の利便性を優先し、古い物件をリフォームして住むスタイルが定着している」と話す。

一方で、賃貸市場に大きな変化は見られなかった。中心を占めるファミリー向け物件の賃料相場は14万〜30万円程度。駅からの距離や築年数により幅がある。大学も複数あることから潜在的ニーズは底堅いとみられるが、「ここ数年来店客数が減っている」との声も聞かれ、他地域と同じく低調のようだ。

原稿制作：住宅新報社　データ提供：東京カンテイ
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